从筹建周期看洗浴中心利润的“黑洞”

    建造一个度假洗浴中心，属于比较大和比较复杂的一项工程，筹建的周期相对其他工程而言会比较长。正常的筹建周期一般在3 年到4 年左右。具体可以分为四个时间段：

    1、立项准备期准备期一般在半年左右，由立项、报批、申请各类项目所需的许可证，到筹建人员的到位。

   2、 土建及设计期这一时期一般是在半年左右，包括土建的招标、土建施工合同的签订、设计单位的招标、投标、定标及最终设计方案的定稿。这一时期，筹建方和土建单位以及设计单位的配合，是这一周期时间的保证。

   3、 结构建造和设备、设施定购期这一时期一般是在一年左右。承建单位在洗浴中心建筑结构施工的同时，筹建方开始进行设备、设施的选择、比价、定购。

    4、设备、设施安装，内装饰设计、施工和营业准备期这一时期一般也是一年半左右。

    在洗浴中心建筑结构完成的情况下，定购的设备、设施随着内装修的进程而逐步进行安装。

    内装修的设计又需要进行招、投标，设计方案最终确定后，内装修的队伍和安装队伍基本上是同时进场。营业准备包括人员的招募，家具及各类用品的采购，人员的培训，市场计划的制定等等。

    四个阶段时期，互相交叉，段段紧扣，整个筹建周期能否按计划完成，由多方面的因素造成。这些因素大体如下：筹建人员的专业化管理水平，项目的资金保证，设计单位、施工单位的资质及管理水平，供应商的资质和实力。在整个筹建过程中，如果受到这些因素的任何影响，整个洗浴中心的筹建期就会延长，延长期限可以从1 年到3 年，最长的可以有5年到6年。其中最多的原因是资金跟不上。

    不少度假洗浴中心的项目，结构封顶后，由于缺乏后续资金，钢筋加水泥的建筑便屹立在空间多年，无法变成能够接待顾客的酒店。另外一些度假村的项目，已经到了内装饰、营业准备期，聘请的管理公司的人员也已经到位，又由于部分资金的缺乏，开业期一拖再拖，最长有拖了2 到3 年的。

    筹建周期的失控和延长，使得整个投资成本增加，其中软成本的增加比例最大。这又给洗浴中心未来的经营利润的获得，造成了另一个“黑洞”.